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    一線城市房價風險值得關注 三四線城市去庫存壓力較大

    作者:天津友發鍍鋅鋼管 來源: 日期:2016-3-8 9:42:40 人氣: 標簽:310s不銹鋼板價格
    在房價的問題上,一線城市顯然吸引了太多的注意力。

        去年深圳房價迅速躥升近50%,今年1月,上海同比上漲21.4%,并創出商品住宅均價的歷史新高。一線城市房價的大幅度推高,令市場存有擔憂。

        誰“推高”了一線城市的房價?

        上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者,漲價背后的因素是多重的,“剛需毋庸置疑,這是一線城市上漲的最主要原因,稀缺資源價格上漲,符合經濟邏輯!苯煌ㄣy行金融研究中心高級研究員夏丹也表示,一線城市資源聚集,虹吸效應明顯,而且短期內的表現會一直如此。

        除此之外,價格在人們的看漲心態中水漲船高,也是專家所認同的觀點。一直以來,銀行都將個人房貸視作風險較低的產品,加之政策多次惠及房地產行業,帶來的心理效應不容小視。例如,不少專家認為,年前首付門檻的降低及年后房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的出臺,雖然主要針對的并非一線城市,但市場心理開始發生變化,進一步助推一線城市樓市迎來全面復蘇。

        不過,更值得關注的是,近期,部分房地產中介公司和購房者利用“場外配資”,將首套房1∶3的杠桿比率提高到1∶5甚至1∶7的比例。以抬高房價的行為獲取銀行流動性,也成為部分企業主的操作手段。另外,此前有媒體爆出,深圳出現眾籌炒房、聯合炒房的現象。對此兩位專家表示,這類操作的確存在,但目前還沒有可靠的數據分析到底多大程度影響了房價變化。

        目前來看,深圳和上海已經開始對這一趨勢加以關注。不過夏丹認為:“房子是居住用品,但它同時也是商品,投資行為并不違背法律規定。所以在政策方面,切入角度是關鍵,切忌干預。但針對加杠桿炒房的行為,為警惕金融風險,應當從銀行這一端入手,對貸款人資格等方面審核!彼J為,套現的確會存在于二手房市場成熟的一線城市,如若最大程度規避,則需要在政策上防止漏洞,同時避免金融風險的傳導。

        對于未來的走勢,嚴躍進和夏丹均認為,一線城市房價穩步上漲,依舊會是今年的主線。

        三四線城市庫存怎么去?

        一線城市大漲的現象,顯然只是中國房地產去庫存硬幣的一面,另一面則是大力去庫存之下,依舊居高不下的三四線樓市。

        通觀全局,按照目前情況,庫存還會繼續積累,庫存問題形勢嚴峻。國泰君安宏觀研究所首席宏觀分析師任澤平公開表示,盡管新屋開工連續兩年下滑,但2015年新屋開工量仍高達15.4億平方米,高于12.8億平方米的銷售面積(2015年銷售較好)。據國研中心原副主任劉世錦測算,我國住宅需求峰值1200萬套~1300萬套,按照每套100平方米算,住宅需求峰值約12億~13億平方米,2015年住宅成交面積為11.2億平方米,這意味著商品房需求增長空間有限。

        巨大的庫存量體現在三四線城市身上。據統計,西部、東北等地三四線資源型城市庫銷比普遍較高,有些城市的去庫存時間甚至達到10年以上,且受地域經濟影響,銷量彈性小,使得去庫存難上加難。

        這種分化在房價上亦有體現,國家統計局70個大中城市房價數據顯示,2015年一線城市商品住宅房價大漲21.3%,二線城市略漲1.6%,三線城市則下跌2.2%。

        “減法”如何做?任澤平表示,從房地產周期來看,去庫存短期見效方式主要是金融支持,而長期則有賴于人口政策的變化。

        事實上,貨幣政策在其中發揮的作用不斷引發討論。在穩健的貨幣政策基調下,央行所持態度是既不放松也不收緊,是給予樓市穩定的發展空間。而夏丹也表示,貨幣政策作用標的主要是高居不下的三四線城市去庫存,在前期政策已經到位的情況下,很難再發揮更大的效用,不必過度依賴!氨3至鲃有缘暮侠磉m度即可,防止過度寬松,更多需要依靠結構性政策的配合與房地產相關領域財稅政策的改革!

        更應投入的核心領域還在于擴大需求,嚴躍進建議,可以從引入外來人口、增加居民收入、增加城市基礎設施配套等方法入手,雖見效慢,但穩定且負面影響較少。另外,城市建設發展方面的科學規劃,也有益于三四線城市去庫存。
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